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慢拿地缓开发不称王宁沪杭房企资金链紧而未

2019-08-16 19:30:17来源:励志吧0次阅读

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  【长三角房地产市场报道之资金篇】

  库存的压力最后也是资金的压力。

  “不要用你自己的钱!”据说这在2008年以后成为了一些房地产企业的“1号信条”。证券时报走访沪、宁、杭三地后发现,目前,房企成本最高上浮 0%、融资成本最高达20%、资金中介年息最高70%,房企资金上确实存在一定压力,但实际情况比外界想象的要乐观些。南京一家上市房企总经理认为,吸取2008年教训后,今年房企采取“慢拿地、缓开发、不称王”的策略,有意识、有节奏地控制手中的现金流,大部分上市房企资金明后年都不会出现太大问题。

  银行信托中介融资成本水涨船高

  “房地产行业真无良,行业要断粮,要去见死去的老娘。”对于媒体从去年就开始房地产行业资金链断裂的报道,某房企老总自嘲地讲出这样一个犀利的顺口溜,他的内心不无愤怒:干了十多年的房地产业,如今被架上“末日审判”的被告席,人人希望自己中弹倒下。

  房地产企业收到的第一颗“流弹”来自于银行。

  额度和利率,成为如今悬在房地产企业头上的两把达摩克利斯之剑。杭州某上市房地产企业董秘向表示,第一是额度,银行对房地产公司、对上市房地产公司要求越来越高,一般的房地产公司现在已经达不到银行的最低标准了,即便像自己这种资金情况、品牌资信皆佳的企业在申请贷款时,额度审批周期也越来越长,或者额度拿到了资金却无法到位,影响公司后续经营。

  第二是利率,与往年相比,贷款成本明显上升,目前银行给公司的贷款利率在基准利率上还要上浮15%到 0%。有时,银行还要求增加费、制定费等等,或提出“贷多少、存多少”,即假如公司要求贷款1亿元,就必须相应地在银行有1亿元存款,这种隐性的条款,增加了企业的借贷成本。

  房企收到的第二颗“流弹”来自信托。

  房地产信托要求的年收益从2010年的12%增长到目前最高20%。杭州本地的房企老总表示:“房地产信托作为一个次于银行的融资渠道,对房地产公司来讲是一个很常见、很普遍的融资方式。市场情况好的时候,房地产信托的年收益在10%到12%;不好的时候,年收益率在16%到18%。2009年和2010年,市场相对较好,年收益率大概在12%左右。半年前房地产信托要求的年收益在16%左右,现在有的也会达到20%。”采访中,有房企表示其实信托收益率在 0%以内,都可以承受。但是,需要注意的是这些大多数属于资金头寸的调剂,属于个案,假如房地产企业平均融资成本都涨到20%左右,那么就真的有问题了。

  房企收到的第三颗“流弹”则来自民间资金中介。

  有上市企业老总向透露,目前从民间借贷的年息大部分在25%至 0%左右,最高达60%到70%左右的年息,或者5%至6%的月息,视公司情况和地区、期限不同而有巨大的差异。一般房地产企业贷款的资金需求期限较长,因此借贷成本偏高,如果房地产企业又是跨地区借贷的话,那么成本可能更高。另有房地产公司老总表示,甚至因为利息高,一些资金状况较好的房地产企业甚至也进行了部分放贷性质的业务。

  资金回笼压力大 房企慢拿地缓开发

  慢拿地、缓开发、不称王——这是如今房地产企业应对现金流管理的主要策略。房企资金链并没有很快断掉,现在看来,这些房企老总们都得说“要谢谢2008年”。因为房企如今应对危机能够这样的从容有度,多半是拜2008年所赐。

  上述融资渠道之外,企业资金更要靠销售和自有资金的历史积累。一方面,调控政策的指挥棒确实导致销售惨淡:今年8月,上海完成交易1.18万套、环比增加0.14%,杭州交易 716套、环比下降7. 1%,南京成交2591套、环比下降2 . 8%。“交易量的持续下降,的确影响到房企资金回笼的速度和现金流的安全。”杭州当地房企高管表示。中报显示,这家公司的营业总收入较去年同期骤降近八成。

  但另一方面,在2008年之后,房地产企业都已经修炼好了“内功”,在资金、现金流方面做了一些准备。根据WIND统计,截至8月 1日,A股全部124家房地产上市公司现金流为2119.8亿元,同比增长12%。

  如果从平均资产负债率来看,上市房企的负债率较半年前的68.47%确实是上升了1个百分点。但是董秘华欣有不同的看法,“这并不是真实的负债。现在资产负债率的上升主要因为预收款出现了较快增长,而这其实在未来是要转变成上市公司收益部分的,因而并非真实的负债。”她表示,如果扣除预收账款,房地产公司的负债率应当是处于历史低位。

  统计显示,目前大多数公司的资产负债率在60%至70%之间,如果剔除预收账款,真实负债率约在 0%上下。大量预收账款的存在,实际一定程度上奠定了未来资金周转的基础,并且一定程度上平滑公司未来的业绩。

  从了解到的情况看,对于大多数上市房地产企业,目前资金面也只是紧张,还没有断裂。

  总经理潘明指出,问题的关键还是资金链,现在拿地必然面临着大量现金支出。在还有大量开发没完成、销售逊于预期的情况下,拿地风险骤增,因而大家拿地速度和热情骤然冷却。公开数据显示,今年前8月份,沪宁杭三地土地市场拿地热度明显下降:南京共挂牌拍卖50幅土地中, 2幅地块底价成交,4幅地块流拍;杭州主城区卖地收入162.6亿元,同比减少了45%;上海土地成交金额74 .1亿元,尚不足去年全年一半。

  缓开发,就是房企有意放慢竣工进度,目的就是要减少现金的支出,控制手头的资金周转。广宇集团董秘华欣认为,随着去化周期的拉展,房地产公司在资金上多少有些压力。但2008年后,上市房地产企业都已经比较成熟,在拿地节奏、开发节奏、资金回笼,以及拿地的定位、产品的定位、销售策略上都很有经验,并且有意识地根据市场环境提前进行了调整,在资金面、现金流等方面都有充分准备。

  南京有的房企,为了提前准备“过冬”,把公司三年内还没有被征收土地增值税的楼盘都梳理了一遍,每年把利润提出来,以防止未来突袭征税,对公司业绩造成波动;上海有的房企则采取“低空飞行”策略,即控制开发量、把握开发节奏、提高资金周转率、减少利息支付周期,尽可能缩短资金支出与收入之间的跨度,包括调整开发节奏、快速推盘、谨慎拿地,增加现金净收入等。

  “冬天是肯定来了,但是房地产企业身体都还很棒,因为大家都有经验了。”潘明笑道。而华欣也认为,大部分上市房地产公司到2012年、201 年都不会有太大问题。

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